TVA réduite à 5,5 % dans le neuf : conditions, zones ANRU et plafonds

En bref : vous pouvez acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % si quatre conditions sont réunies : le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), dans un quartier en rénovation urbaine suivi par l'ANRU, ou à moins de 300 mètres de leurs limites ; vous l'achetez pour en faire votre résidence principale ; vos revenus ne dépassent pas un plafond fixé selon la zone et la taille du foyer ; et le prix de vente respecte un plafond au mètre carré. En contrepartie, vous vous engagez à occuper le logement pendant dix ans.

Sur un appartement de 250 000 € hors taxes, la différence de TVA représente plus de 36 000 €. C'est l'une des aides les plus puissantes pour un premier achat dans le neuf, mais aussi l'une des plus encadrées. Voici comment elle fonctionne.

Combien la TVA réduite fait-elle économiser ?

Dans le neuf, le prix affiché inclut la TVA, normalement au taux de 20 %. Lorsqu'un programme est éligible, le taux de 5,5 % s'applique au prix hors taxes du logement, ce qui fait baisser d'autant le prix toutes taxes comprises que vous financez.

Calcul arithmétique à titre d'illustration. Le prix réel dépend de chaque programme et doit respecter les plafonds de prix décrits plus bas.

Cet écart allège votre emprunt, donc vos mensualités, ou vous permet d'accéder à une surface plus grande pour le même budget. Les frais de notaire, calculés sur le prix, sont eux aussi légèrement plus bas (voir notre guide des frais de notaire réduits dans le neuf).

Condition n° 1 : un logement dans une zone éligible

Les quartiers concernés

Le taux réduit est prévu par l'article 278 sexies du Code général des impôts. Il vise deux types de secteurs :

• les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), dont la liste a été actualisée au 1^er janvier 2024, couverts par un contrat de ville ;
• les quartiers faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain avec l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). On parle couramment de « zone ANRU ».

La bande des 300 mètres (et parfois 500 mètres)

Le logement n'a pas besoin d'être situé à l'intérieur du quartier : il peut se trouver entièrement à moins de 300 mètres de sa limite. Lorsqu'un ensemble immobilier est partiellement situé dans cette bande des 300 mètres, l'ensemble peut en bénéficier dans la limite de 500 mètres.

La situation du quartier s'apprécie en principe à la date de dépôt de la demande de permis de construire. Des règles transitoires existent pour certains anciens quartiers prioritaires sortis de la liste en 2024. Concrètement, c'est le vendeur qui indique si un programme, voire seulement certains bâtiments, ouvre droit à la TVA réduite.

Condition n° 2 : une résidence principale

La TVA à 5,5 % est réservée aux personnes physiques qui achètent le logement pour l'occuper à titre de résidence principale. Elle ne s'applique pas à un investissement locatif ni à une résidence secondaire. Il n'est en revanche pas nécessaire d'être primo-accédant au sens du PTZ : la condition porte sur les revenus et l'usage du logement.

Condition n° 3 : des revenus sous plafond

Depuis 2026, les plafonds de ressources de la TVA réduite dans les quartiers prioritaires sont alignés sur ceux du prêt social location-accession (PSLA). On retient le revenu fiscal de référence de l'année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement, soit, pour un contrat signé en 2026, les revenus de 2024. Le plafond s'apprécie à la date de signature du contrat de réservation, ou à défaut de l'acte de vente.

Plafonds 2026 de revenu fiscal de référence (N-2), publiés par l'ANIL d'après l'arrêté du 24 février 2026, en vigueur depuis le 8 mars 2026. Ces montants sont révisés chaque année.

Ces plafonds sont relativement élevés : un couple avec deux enfants vivant en zone A peut y prétendre jusqu'à près de 91 000 € de revenu fiscal de référence. Beaucoup de ménages des classes moyennes sont donc concernés, et pas seulement les foyers modestes.

Condition n° 4 : un prix de vente plafonné

Le prix du logement ne doit pas dépasser un plafond exprimé en euros par mètre carré de surface utile, c'est-à-dire la surface habitable augmentée d'une partie des surfaces annexes, selon les règles de l'arrêté. Depuis le 8 mars 2026, les plafonds sont les suivants :

Ce plafond est le plus souvent pris en compte par le vendeur dès la conception de la grille de prix des lots éligibles. Le zonage A bis, A, B1, B2 ou C dépend de la commune : la plupart des communes d'Île-de-France proches de Paris sont en zone A bis ou A, tandis que les autres secteurs relèvent de zones différentes. Nous vérifions avec vous le zonage exact du programme qui vous intéresse.

L'engagement de dix ans et la revente

Le bénéfice de la TVA réduite est lié à l'occupation du logement en résidence principale pendant dix ans. Si, avant ce délai, vous revendez le logement, le mettez en location ou cessez de l'occuper à titre principal, un complément de TVA peut vous être réclamé. Son montant correspond à l'écart entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, diminué d'un dixième par année de détention : plus vous avez gardé le logement longtemps, plus le complément est faible.

La loi prévoit des cas où ce complément n'est pas dû, lorsque la revente ou le changement d'usage résulte d'un événement de la vie, notamment :

• une mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km ;
• le décès de l'acquéreur, de son conjoint ou d'un descendant direct ;
• un divorce ou la dissolution d'un Pacs ;
• une période de chômage de plus d'un an ;
• la délivrance d'une carte d'invalidité.

Certaines opérations prévoient aussi des clauses anti-spéculatives dans l'acte de vente. Lisez-les attentivement avec votre notaire avant de signer.

TVA réduite, PTZ et autres aides : un cumul possible

La TVA à 5,5 % peut en principe se cumuler avec le prêt à taux zéro, si vous êtes primo-accédant et respectez ses propres plafonds, ainsi qu'avec d'éventuelles aides locales. Combinées aux frais de notaire réduits du neuf, ces aides peuvent rendre l'achat accessible avec un apport limité. Chaque situation reste à étudier : la banque examine votre capacité de remboursement globale. Notre simulateur de prêt et PTZ vous donne une première estimation, et notre page primo-accédants détaille les étapes d'un premier achat.

Les points à vérifier avant de réserver

• La mention explicite de la TVA à 5,5 % dans le contrat de réservation, pour le lot que vous choisissez.
• Votre revenu fiscal de référence N-2 et la composition du foyer qui occupera le logement.
• Le prix au mètre carré de surface utile au regard du plafond de la zone.
• Votre projet de vie sur dix ans : mutation possible, agrandissement de la famille, projet locatif.
• Le projet urbain du quartier : transports, commerces, écoles, calendrier des aménagements.
• Les étapes de l'achat sur plan, expliquées dans notre guide acheter un logement neuf en VEFA.