Appels de fonds en VEFA : le calendrier de paiement expliqué simplement

En bref : en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le prix est payé par appels de fonds successifs, déclenchés par le promoteur à chaque étape du chantier. La loi fixe des plafonds cumulés : 35 % du prix au maximum à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et le solde de 5 % à la remise des clés. Avant la signature chez le notaire, seul un dépôt de garantie, lui aussi plafonné, peut vous être demandé.

Ce mécanisme protège l'acheteur : vous ne payez jamais en avance sur ce qui a été construit. Il a aussi une conséquence pratique sur votre crédit, que nous détaillons plus bas.

Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?

Un appel de fonds est une demande de paiement adressée par le vendeur à l'acquéreur lorsqu'une étape de construction prévue au contrat est franchie. Il précise l'étape atteinte, le pourcentage du prix correspondant et le montant à régler. Il est généralement accompagné d'une attestation du maître d'œuvre ou de l'architecte confirmant l'avancement des travaux.

Le calendrier de ces appels, appelé échéancier, figure dans l'acte de vente. Il est propre à chaque programme : certains prévoient cinq ou six appels, d'autres davantage, avec des étapes intermédiaires (plancher bas du rez-de-chaussée, mise hors d'air, cloisons, etc.). Mais tous doivent respecter les plafonds légaux.

Les plafonds fixés par la loi

Pour les logements, l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation encadre le rythme des paiements. Les pourcentages ci-dessous sont des maximums cumulés : le vendeur peut demander moins, jamais plus.

Plafonds prévus par l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation pour les ventes en l'état futur d'achèvement de logements.

Entre ces jalons, l'échéancier du contrat découpe souvent les paiements plus finement. Ce qui compte, c'est qu'à aucun moment le total versé ne dépasse le plafond de l'étape réellement atteinte.

Le calendrier, étape par étape

1. La réservation : le dépôt de garantie

À la signature du contrat de réservation, le vendeur peut vous demander un dépôt de garantie. Il est limité à 5 % du prix prévisionnel si l'acte de vente doit être signé dans un délai d'un an, à 2 % si ce délai ne dépasse pas deux ans, et il est interdit au-delà. Cette somme est versée sur un compte spécial ouvert à votre nom (souvent chez le notaire) : elle n'est pas encaissée par le vendeur et s'imputera ensuite sur le prix. Vous disposez par ailleurs d'un délai de rétractation de dix jours après la réception du contrat.

2. La signature de l'acte : le premier appel de fonds

Lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, vous réglez la part du prix correspondant à l'avancement déjà atteint : selon le programme, cela peut être une fraction liée au terrain et au démarrage du chantier, ou davantage si les travaux sont avancés. Les frais de notaire, réduits dans le neuf, sont également payés à ce moment-là. Plus vous signez tard dans la vie du chantier, plus ce premier versement est important.

3. Pendant le chantier : les appels successifs

Ensuite, chaque appel de fonds arrive par courrier ou par e-mail lorsque l'étape correspondante est atteinte. Si vous financez par un crédit, vous le transmettez à votre banque, qui verse directement les fonds au vendeur. Le rythme dépend du chantier : il peut s'écouler plusieurs mois entre deux appels.

4. La livraison : le solde de 5 %

Le dernier versement intervient à la remise des clés, lors de la visite de livraison. Si vous constatez un défaut de conformité par rapport au contrat et que vous le contestez, ce solde peut être consigné, c'est-à-dire déposé auprès d'un tiers, en attendant la résolution du désaccord. Les simples réserves sur des finitions relèvent plutôt de la garantie de parfait achèvement, présentée dans notre guide des garanties de l'immobilier neuf. Faites-vous accompagner du notaire pour sécuriser cette démarche.

Exemple chiffré pour un appartement à 300 000 €

Voici une illustration d'échéancier respectant les plafonds légaux, pour un acte signé alors que les fondations sont achevées. Les étapes et pourcentages réels de votre programme figureront dans votre contrat.

Calcul arithmétique à titre d'illustration. Le dépôt de garantie éventuellement versé à la réservation vient en déduction du premier paiement.

Comment les appels de fonds se combinent avec votre prêt

Un prêt débloqué progressivement

Votre banque ne verse pas la totalité du prêt le jour de la signature : elle débloque les fonds à chaque appel. Vous ne payez donc des intérêts que sur les sommes réellement versées. Pendant le chantier, ces intérêts sont appelés intérêts intercalaires.

Différé total ou partiel

Pour éviter de cumuler un loyer et une mensualité pleine pendant la construction, la plupart des banques proposent un différé :

• différé partiel : vous payez uniquement les intérêts (et l'assurance) sur les sommes débloquées, le remboursement du capital commence à la livraison ;
• différé total : vous ne payez rien ou presque pendant le chantier, mais les intérêts s'ajoutent au capital, ce qui augmente le coût final du crédit.

Les règles du Haut Conseil de stabilité financière permettent, pour un achat en VEFA avec différé d'amortissement, une durée totale de prêt pouvant aller jusqu'à 27 ans. Le choix entre ces options dépend de votre budget mensuel actuel : une simulation permet de comparer les deux. Notre simulateur de prêt et PTZ vous donne une première estimation.

Apport personnel et PTZ

En règle générale, l'apport personnel est utilisé en premier, avant le déblocage du prêt bancaire. Si vous bénéficiez d'un prêt à taux zéro, il est débloqué selon des modalités précisées par la banque. Faites-vous détailler l'ordre de déblocage de chaque prêt dans votre offre.

Vos protections pendant le chantier

• Des paiements liés à l'avancement réel : un appel de fonds ne peut être émis que si l'étape est effectivement atteinte. En cas de doute, demandez l'attestation correspondante.
• La garantie financière d'achèvement : elle assure que l'immeuble sera terminé même si le vendeur rencontre des difficultés.
• Des pénalités encadrées : si vous payez en retard, le contrat peut prévoir une pénalité à votre charge, mais elle est plafonnée par la loi à 1 % par mois des sommes dues.
• Le solde protégé : les 5 % restants ne sont dus qu'à la remise des clés et peuvent être consignés en cas de contestation sur la conformité.

Nos conseils pour un calendrier sans stress

• Lisez l'échéancier dans le contrat de réservation puis dans le projet d'acte, et comparez-le aux plafonds légaux.
• Transmettez chaque appel de fonds à votre banque dès réception : le déblocage peut prendre quelques jours.
• Prévoyez votre budget pendant le chantier : loyer actuel, intérêts intercalaires, assurance emprunteur.
• Anticipez les dépenses de la livraison : déménagement, cuisine si elle n'est pas incluse, charges de copropriété.
• Conservez tous les appels de fonds et justificatifs de paiement dans un même dossier.

Pour avoir une vue d'ensemble de l'achat sur plan, consultez notre guide acheter un logement neuf en VEFA et, si c'est votre premier achat, notre page primo-accédants. Vous cherchez un programme ? Découvrez par exemple nos sélections d'appartements neufs à Nantes ou d'appartements neufs dans les Hauts-de-Seine.